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在当前需求收缩、供给冲击、预期转弱、外围受阻的多重压力叠加期。宏观指标与微观体感之间出现显著裂口：GDP 总量仍在增长，但居民资产负债表修复缓慢，消费与投资信心不足。如何让大众切实感受到经济好转，是亟待解决的关键问题。走出下行通道必须依赖一个具备乘数效应、能够同时撬动投资与消费的“超级产业”。改革开放前40年，这一角色由房地产担当。房地产作为关联众多领域的重要产业，其发展态势与经济走向息息相关，未来15年，房地产仍是最具潜力、最可操作的突破口，但前提是产品形态、土地制度与城乡格局同步升级。而乡村振兴战略的推进，为房地产市场的转型与经济的复苏提供了新的可能。
国内经济现状关键在于激发内生动力。回顾改革开放的40年，房地产市场的消费增长在拉动经济快速发展方面发挥了重要作用。然而，由于政策调控等因素，房地产市场陷入低迷，进而对整体经济产生了不利影响。尽管不能将经济与房地产完全等同，但在当前外部压力较大的环境下，房地产作为内生的主体产业，其重要性不言而喻。住房不仅关乎居民的基本生活，更是居民财富与社会信用体系的重要实物锚点。正因如此，国家今年多次强调要因城施策，确保房地产市场止跌企稳。但目前的房地产市场呈现出明显的分化态势：核心城市的核心房产品价格持续上涨，而大多数房产市场依旧低迷，甚至仍在下行，这严重制约了经济的整体好转。追根溯源，市场的核心在于产品与需求的匹配。要让房地产市场止跌回稳，就必须释放真实的需求，并提供与之适配的产品。
住建部提出的“好房子”思路，指向启动消费需求，而我国152万亿元的居民存款，也为这种需求的释放提供了潜在可能。然而，对于“好房子”的定义，目前存在一些片面的理解。有人认为，第四代高层通过增加垂直绿化、增设露台、提升层高10公分等改进，就是“好房子”。但实际上，这并非真正意义上的“好房子”，市场已经给出了“好房子”的答案。在杭州市场，低密住宅（如别墅、排屋）价格屡创新高且供不应求。以蒋村地块的低密产品为例，其8.8万元的楼面地价创下新高，这正是市场对低密住宅需求旺盛的体现。但问题在于，这类产品价格过高，一套叠墅价格高达3000万元，与普通购房阶层无缘，无法形成大规模的市场放量。真正具有广阔市场前景的“好房子”，应该是在大城市近郊，价格与城市高层住宅套房相当或略低，且生活配套完善的别墅、排屋。这种产品能够满足中产阶层的改善型住房需求，若辅以适当的政策引导，有望掀起新一波房地产发展热潮，甚至可能持续20年之久。西方国家的经验也印证了这一点，中产阶层大多居住在近郊的别墅、排屋中。中国人对“有天有地有院子”的居住环境有着天然的向往，南怀瑾先生“九万里悟道，终归诗酒田园”的诗句，便道出了这种情怀。
蓝城打造的较好的中式小合院，造价约6500元/平方米，加上装修后约10000元/平方。若采用简约的外型设计，包含装修、院子小景观，并符合绿色建筑标准，整体造价可控制在8000元/平方米左右。以140平方米的户型计算，造价约110万元。目前，制约中产阶层购买低密住宅的主要因素是土地价格。按照传统的国有土地住宅用地出让方式，在杭州近郊，土地价格达到4万元/平方米是常态，140平方米的土地价格就高达560万元，再加上建造成本和其他综合成本，总价格超过700万元，远超中产阶层的承受能力。
通过市场调研发现，若杭州周边的低密住宅价格在400万元左右，将会有巨大的市场需求。要降低房价，关键在于降低土地价格。近年来，结合乡村振兴战略，相关政策储备和试点探索已提供了诸多解决方案，只是尚未得到系统性应用。 2017年开始探索的村集体经营性建设用地上市，2020年土地法修编允许村级土地不通过国有征收直接上市，以及2023年底各地的“三区三线”划定，形成了一套完整的政策组合拳，从法律层面为利用村级土地直接上市解决地价过高问题提供了可能。
成都是全市范围村级土地上市的试点城市，已涌现出多个成功项目，其中一些由蓝城操盘，其村级土地上市价格一般在60万~200万元/亩。以杭州为例，按成都的上限200万元/亩计算，容积率0.7的情况下，土地价格约4300元/平方米。加上8000元/平方米的整体造价，单方成本为12300元。再加上20%的综合费用，单方售价约1.5万元/平方米，140平方米的住宅总价约210万元。若每户再增加50万元的商业服务配套及产业培育费用，一套住宅总价约260万元，这一价格对城市中产阶层具有很强的吸引力。
要实现近郊低密住宅的大规模供应，还需解决土地数量问题，可从小组团和城市（国家）两个维度进行分析。从小组团维度来看，一个由100套小院组成的组团，配套业态和产业培育资金可达5000万元，足以形成一个优质的美好生活小社区。100套小院约需用地30亩。以杭州周边一个3平方公里的中小型村为例，村民宅基地约占总面积的5%~8%，即约250亩，其他可用于建房的建设用地约30亩。在不侵占基本农田、不触碰生态红线亩地的空间是可以保障的，部分低丘缓坡也可通过点状供地等方式加以利用。在指标方面，通过存量挖掘活化和新增产业支持，也较容易解决。从城市（国家）维度来看，担心土地不足是多余的。
再以杭州为例进行具体测算，中国城乡建设官方规范中“1平方公里容纳1万人”的生态居住标准，若按低密度住宅推算，1平方公里容纳5000人是比较充裕的。杭州总面积16850平方公里，扣除非城区、生态保护区、水域、山地等不可开发用地后，实际可容纳人口的建设区域约5000~6700平方公里。按1平方公里容纳5000人的低密标准，杭州可低密度生态化容纳2500万~3350万人，而目前杭州常住人口为1265万，还有很大的容纳空间。其他城市也存在类似情况，像上海这样的超级都市，可通过向周边江苏、浙江区域疏解人口，实现生态化居住。
具体而言，可将产权划分为“土地所有权”与“房屋及附属权益”两部分。村集体保留土地所有权，负责监督土地用途合规性、维护社区公共利益；购房者则获得房屋所有权及基于土地的长期使用权（如40年），可依法占有、使用房屋及庭院，在符合规划和集体约定的前提下进行装修、改造。在转让环节，需建立封闭交易市场：购房者转让房屋时，村集体拥有优先回购权，若转让给非本村成员，可按一定比例向集体缴纳土地增值收益（如20%~30%），既保障购房者的资产流动性，又避免集体土地权益被过度稀释。
推动近郊低密“好房子”改善型居住，是改变经济下行趋势的重要途径，具有拉动经济增长的规模效应。房地产行业的支柱性已被中国改革开放几十年的实践和发达经济体的经验所证实。按每套低密住宅均价260万元计算，若一亿户家庭实现别墅化，总规模将达260万亿元。2021年中国房地产销售额为18万亿元，2024年降至9.5万亿元。若用15年时间实现这一目标，每年将有17万亿元的规模，能带动大量产业发展和投资增长。根据国家统计局2020年投入产出表及多家研究机构测算，房地产业每1元产值可带动上下游约2.5~3.0元的全产业链增加值。据此，260万亿元新增房地产产值将直接和间接拉动约650万~780万亿元的上下游产业总产值，年均新增43~52万亿元的综合产值，有望成为对冲外贸受困、经济下行的主引擎。因此，当下中国亟需优质的房产产品推动房地产市场再次发展，引领整体经济向好。
结合乡村振兴与农村土地改革推动房产发展，除了能使产品价格适应需求外，还有诸多好处。村集体经营性建设用地直接上市，可避免前一轮房地产发展中，国家收储土地后出让，土地增值主要用于城市大基建，而对乡村资源价值造成一定掠夺的情况（尽管当时有其必要性）。当前，城市大建设已基本饱和，国家战略转向城乡融合、一体化均衡发展和共同富裕。集体土地直接上市，土地增值收益直接用于乡村建设与发展，符合国家大战略。同时，老龄化趋势下，城市中产和活力老人住进乡村并在当地消费，将有力促进乡村产业持续发展，也能提升居住者的生活品质，实现中国人向往的“诗酒田园”式美好生活。
有人担心，当中产阶层都迁往郊区居住，城市会出现大量空置房屋。我们认为，这种担忧是多余的。大城市的中产阶层对“城市一套房、郊区一栋宅”的生活方式充满向往。而且，我国城镇化仍在推进，2035年城镇化率目标为75%，目前约为68%，未来仍有近1亿人口进入城市，城市存量住房通过有机更新或适量新增，仍能满足需求。若有由此腾空的城市住房可通过国有收储转化为保障房，满足城镇化进程中新进城人口的基本需求。充足的保障房供应，结合教育、医疗、养老等公共服务的租售同权、保障同权，能更好地促进城镇化，吸引村里的老人移居城镇，为农业土地的流转集中、规模化和现代化农业发展创造条件，从根本上解决三农问题。西方发达国家也经历过郊区化发展历程。美国1945~1970年是郊区化爆发期，1970年郊区人口超过市区人口，郊区化成为主流居住形态；英国及欧洲其他发达国家也有类似情况。美国通过“政府补贴+市场选择”引导人口从市中心迁出，将单中心拥挤问题转化为更大空间尺度上的多中心网络，有效疏解了大城市病。
推动近郊低密的人居产业发展，能让修复后的绿水青山真正转化为金山银山。过去20年，我国通过退耕还林、矿山修复、河湖水系治理、农村人居环境整治等行动，累计治理沙化土地1.7亿亩，修复湿地80万公顷，乡村生态本底显著提升。大中城市周边的乡村人居产业，成为连接“绿水青山”与“金山银山”的重要通道。以“二层为主、总建筑面积≤180平方米”的小尺度合院为主的乡村人居产品，在设计上最大限度保留原有地形、风貌、植被与水系。全面应用绿色建筑标准（涵盖被动节能、光伏屋顶、海绵庭院等），使单位建筑能耗较传统农村住宅降低40%以上。在之前的造价计算中，已将每户约30万元的绿色建筑基础设施（包括污水源分离、分布式光伏、小型湿地等）纳入考量，保障了可持续的低碳社区建设。规模达260万亿元的近郊别墅化市场，每年可带动绿色建材、装配式部品、分布式能源等领域新增产值约15万亿元，同时形成年均1.2亿吨CO₂e的减排潜力。这不仅能为我国“双碳”目标提供可衡量、可交易的生态产品供给，还能实现经济发展与生态保护的双赢，助力构建经济—生态协同发展的大格局。
综上所述，以乡村振兴为契机，推动房地产市场向近郊低密住宅转型，不仅能满足居民对美好生活的向往，还能拉动经济增长、促进城乡均衡发展、助力生态保护，是一条实现经济复苏与社会可持续发展的有效路径。地方政府在这一过程中，虽需调整收益模式，但通过集体土地增益分配、相关交易税收及乡村产业发展后的持续税收增长，将构建起更健康、可持续的财政生态；而新型共有产权制度的探索，则为这一模式的长效运行提供了制度保障，确保个人权益与集体利益的共生共赢，为乡村振兴与经济转型注入持久动力。
